L’ACTU DES BAUX & FONDS DE COMMERCE – FEVRIER 2018
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- Franchise : Propriété de la clientèle & clause de non-concurrence (CA Paris 13-12-2017 n° 13/12625)
Cession du bail commercial conclue sous condition suspensive de conclusion d'un nouveau bail
A retenir ! Dès lors que le bailleur n’a pas offert de renouveler le bail avant la signature de l’acte de vente aux charges et conditions prévues dans le compromis, la condition suspensive n’a pas été levée et l’acquéreur peut donc refuser de finaliser la vente
Rappel liminaire : Dans un arrêt retentissant du 22 octobre 2015 n° 14-20.096, la Cour de cassation avait jugé qu’est réputée non écrite la clause qui soumet la cession d’un bail à la condition suspensive de l’obtention d’un nouveau bail par le cessionnaire.
D’après la motivation adoptée par la Cour de cassation dans cet arrêt, il a été déduit que la solution retenue tenait au fait que la condition suspensive portait sur un élément essentiel à la formation du contrat.
L’affaire commentée : Une promesse de vente d’un fonds de commerce a été signée, sous condition suspensive qu’avant l’acte de vente définitif, soit conclu un nouveau bail aux mêmes conditions et charges que le bail initial, moyennant une augmentation n’excédant pas 20%. Au jour fixé pour la signature de l’acte de vente, l’acquéreur, constatant que ce nouveau bail n’a pas été signé, refuse de finaliser la vente. Le vendeur estime que ce refus est fautif et réclame le paiement d’une indemnité forfaitaire prévue dans le compromis.
Le vendeur rappelle que le bailleur a proposé de renouveler le bail en cours lorsqu’il viendrait à expiration, aux mêmes charges et conditions prévues dans la condition suspensive. Dès lors, il importe peu que le bail n’ait pas été renouvelé avant la signature du contrat de vente. Selon lui l’acquéreur est donc fautif d’avoir refusé de finaliser la vente.
Tel n’est pas l’avis de la Cour de cassation : Constatant que le bail n’a pas été renouvelé avant la signature de l’acte de vente aux charges et conditions prévues dans le compromis, elle retient que la condition suspensive n’a pas été levée et que l’acquéreur n’est donc pas fautif d’avoir refusé de finaliser la vente.
Revirement ou précision de jurisprudence ?
De prime abord, cet arrêt peut surprendre au regard de celui précité rendu par la Cour de cassation le 22 octobre 2015. Toutefois, à y regarder de plus près, ces arrêts ne sont pas contradictoires : en effet, les faits sont différents et, dans l’arrêt du 22 novembre 2017, la Cour de cassation n’était pas appelée à se prononcer sur la question de la validité de la condition suspensive.
Dans l’affaire précitée jugée le 22 octobre 2015, le cédant reprochait à la cour d’appel d’avoir retenu la caducité de la promesse, faute pour le bénéficiaire d’avoir trouvé un accord avec le bailleur sur la conclusion d’un nouveau bail. Le cédant ne soutenait pas que la condition suspensive était réalisée. De manière plus agile, le cédant soutenait que la condition suspensive devait être déclarée non écrite et qu’en conséquence, la cession était parfaite.
La Cour de cassation avait abondé dans son sens, au motif qu’une clause qui « prévoit une condition portant sur un élément essentiel à la formation du contrat » doit être réputée non écrite.
Dans la dernière affaire, la Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 1134 et 1178 du code civil, au motif que la proposition du bailleur tendant au renouvellement du bail à son expiration, soit vingt et un mois après la date prévue pour la signature de l’acte de cession, n’équivalait pas à la conclusion effective d’un nouveau bail au plus tard à cette date. Ainsi, la condition convenue dans la promesse n’était pas réalisée.
La véritable question est sans doute de savoir quel est l’« élément essentiel à la formation du contrat » auquel la Cour de cassation s’était référée dans l’arrêt de 2015. En réalité, il semble que la Cour a voulu sanctionner non pas le fait que la condition suspensive porte sur un nouveau bail, mais plus exactement le fait que la condition laissant au bénéficiaire le pouvoir d’accepter ou non les conditions du bailleur, était potestative.
Sous réserve que cette interprétation soit confirmée, cela signifierait qu’il demeurerait possible de conclure une promesse de cession de droit au bail ou de fonds de commerce, assortie d’une condition suspensive liée à une offre du bailleur relative à un nouveau bail, dès lors que la promesse précise les conditions du nouveau bail que le bénéficiaire s’engage à accepter si le bailleur y consent. Ainsi la condition suspensive n’est-elle plus potestative, au bon vouloir du bénéficiaire.
Espérons que la Cour d’appel de renvoi éclaircira ce point, sur lequel la Cour de cassation n’a pas été expressément interrogée.
Cass. com, 22 novembre 2017, n° 16-21401
Bail commercial : Point de départ de la prescription de l’action
en fixation de l'indemnité d'occupation
A retenir ! Le délai de prescription de deux ans de l'action du bailleur en fixation de l’indemnité d’occupation due par le preneur sur le fondement de l’article L. 145‑28 du code de commerce court à compter de la date d’effet du congé lorsque celui-ci comporte offre de paiement de l’indemnité d’éviction (CA Paris, 16e ch. A, 2 mars 2005, n° 2003/9179).
En revanche, en cas de refus de paiement de cette indemnité, le délai ne court qu’à compter du jour où le locataire se voit reconnaître définitivement le droit au paiement d’une indemnité d’éviction ou du jour où le bailleur a exercé son droit d'option.
Au visa des articles L. 145-28 et L. 145-60, c'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans son arrêt du 18 janvier 2018, qui sera publié au Bulletin des arrêts et diffusé au Bulletin mensuel d’information de la Cour de cassation, en décidant que ce délai de prescription "ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction".
Cass. 3ème civ., 18 janvier 2018 n° 16-27678
Franchise : Propriété de la clientèle & clause de non-concurrence
A retenir ! Le fait pour le franchiseur de transférer au franchisé la propriété de la clientèle locale, prive d’effet la clause de non-concurrence
Qui est propriétaire de la clientèle d’un commerce exploité en franchise ? Surtout, quelle est l’incidence sur la clause de non-concurrence ?
Cette question cruciale a des conséquences financières déterminantes pour les exploitants et les têtes de réseaux. La Cour d’appel de Paris nous livre une nouvelle illustration de cette problématique, dans un arrêt du 13 décembre 2017.
Rappel liminaire : La plupart des contrats de franchise prévoit une clause de non-concurrence post-contractuelle, aux termes de laquelle le franchisé s’interdit, pendant une certaine durée après la fin de son contrat, de développer une activité concurrente.
Ces clauses, par nature, portent atteinte à la liberté d’entreprendre de l’ex-franchisé. C’est pourquoi elles sont étroitement encadrées, notamment depuis la loi dite « Macron » n°2015-990 du 6 août 2015.
Par un célèbre arrêt Trévisan du 27 mars 2002, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation avait affirmé qu’il existait une dualité de clientèles :
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d’une part, une clientèle attachée à la notoriété du franchiseur,
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d’autre part, une clientèle locale propre au franchisé, permettant à celui-ci de revendiquer la propriété du fonds de commerce qu’il exploite (et par conséquent, revendiquer une indemnité d’éviction pour perte de clientèle en cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial).
Dès lors qu’était reconnue au franchisé la possibilité d’être propriétaire de sa clientèle locale, s’était ensuite posé la question de savoir si le franchiseur devait indemniser le franchisé pour la dépossession de sa clientèle du fait de la clause de non-concurrence.
Après un long feuilleton judiciaire, la Cour de Cassation avait finalement répondu par la négative et rejeté la demande d’indemnisation du franchisé, fondée sur l’enrichissement sans cause du franchiseur :
Selon la haute Cour, l’enrichissement du franchiseur ne pouvait donner lieu à indemnisation dès lors qu’il trouvait sa cause « dans l’exécution ou la cessation de la convention conclue entre les parties ».
Ainsi, le franchiseur n’avait pas à indemniser le franchisé du fait d’une clause de non-concurrence, quand bien même cette clause privait le franchisé de sa clientèle et quand bien même la cessation des relations contractuelles était le fait du franchiseur (Cass. com. 23 octobre 2012 n° 11-21978, rendu suite à l’arrêt de cassation Cass. com. 9 octobre 2007, n°05-14.118).
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 13 décembre 2017 :
Cette fois, l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 13 décembre 2017 pose la question de l’opposabilité d’une clause de non-concurrence au franchisé dès lors que le franchiseur lui aurait transféré la propriété de la clientèle locale.
Dans cette affaire, le franchiseur et certains franchisés avaient signé un avenant qui transférait à ces derniers la propriété de la clientèle locale du franchiseur et précisait qu’en cas de contradiction ou d’incompatibilité, les clauses de l’avenant prévaudraient sur celles du contrat de franchise.
Suite au non-renouvellement des contrats de franchise, le franchiseur se plaignait d’une violation de la clause de non-concurrence par les franchisés et exigeait le paiement de dommages-intérêts.
La cour d’Appel de Paris rejette la demande du franchiseur, estimant que ce dernier ne pouvait pas opposer la clause de non-concurrence aux franchisés bénéficiaires de l’avenant.
Selon la Cour d’Appel, l'application de la clause de non-concurrence pendant une année après la fin du contrat de franchise conduisait à l'impossibilité pour l'ancien franchisé d'exploiter sa clientèle locale durant cette période. La clause de non-concurrence était donc en contradiction avec les dispositions de l'avenant consacrant le droit de propriété du franchisé sur la clientèle locale.
Ainsi, les juges du fond affirment ici que le fait pour le franchiseur de transférer au franchisé la propriété de la clientèle locale, prive d’effet la clause de non-concurrence.
Faut-il en déduire que toute clause de non-concurrence dans les contrats franchise doit être désormais considérée comme inopposable au franchisé propriétaire de sa clientèle ? De notre point de vue, de telles conclusions paraitraient hâtives. En l’espèce, il n’y avait plus dualité de clientèle puisque le franchiseur s’était départit de toute clientèle au profit des franchisés. Il faudra attendre les précisions de la jurisprudence pour connaître la réelle portée de cet arrêt.
CA Paris 13-12-2017 n° 13/12625
L’ERNMT est mort, vive l’ESRIS !
A retenir ! L’arrêté du 18 décembre 2017, entré en vigueur le 1er janvier 2018, a mis fin à l'Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERMNT), et l’a remplacé par un nouvel imprimé dit « Etat des Servitudes Risques et d’Information des Sols » (ESRIS).
Ce qui change:
- Pour les immeubles concernés par un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT), il faut dorénavant préciser si le bien est situé en secteur d’expropriation ou dans une zone de délaissement (zone exposée à un risque fort présentant un danger grave pour la vie humaine).
- Si l’immeuble se trouve en zone de « prescription », il faut préciser si l’immeuble concerné est un logement et le cas échéant si les travaux prescrits ont été réalisés ou non.
- Enfin, il convient désormais de préciser si l’immeuble est situé dans le périmètre cadastral d’un secteur d’information sur les sols (SIS), lesquels doivent être élaborés avant le 1er janvier 2019 par les préfets.
Comme l’ERNMT, l’ESRIS est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier. Il est valable 6 mois. Les ERNMT établis avant le 1er janvier 2018 restent valables.
Arrêté du 18 décembre 2017 modifiant l'arrêté du 19 mars 2013 portant définition du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques