L’ACTU DES BAUX & FONDS DE COMMERCE – JANVIER 2018
Sommaire des articles à lire dans cette newsletter:
- Refus de renouvellement du bail commercial (Cass. 3ème civile, 7 décembre 2017 n°15-12578)
- Location-gérance & procédure collective (Cass. Com. 8 novembre 2017 n°15-28.962 F-D)
- Droit des sociétés
Refus de renouvellement du bail commercial
A retenir ! La cession du fonds de commerce ne fait pas obstacle à l’indemnisation du trouble commercial causé par l’éviction
Rappel liminaire : Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
L’affaire commentée : Les locataires d’un local commercial ont reçu un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction. Ils ont ensuite cédé leur fonds commerce. Cette cession était parfaitement valide dans la mesure où le congé avec refus de renouvellement ne prive pas le locataire de céder ce qui reste du fonds, notamment le droit à l’indemnité d’éviction, le droit au maintien dans les lieux jusqu’à l’issue de la procédure d’éviction ou encore le droit d’exploiter la clientèle attachée au fonds.
La question était de savoir si, pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction à laquelle le locataire a légalement droit, l’acquéreur du fonds de commerce pouvait prétendre à l’indemnisation du trouble commercial causé par le refus de renouvellement.
L’expert et la Cour d’appel avaient curieusement exclu toute indemnisation du trouble commercial, au motif que la décision d’éviction du bailleur était connue de l’acquéreur avant qu’il acquiert le fonds de commerce et qu’il n’y avait pas lieu à faire supporter au bailleur les conséquences de sa situation actuelle.
La Cour de Cassation casse l’arrêt d’appel, sur le fondement de l’article L. 145-14 précité et affirme que « le cessionnaire d’un fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l’éviction. »
De notre point de vue, cet arrêt de la haute Cour mérite d’être salué car le préjudice causé par l’éviction est le même, que le propriétaire du fonds ait changé ou non. Il n’y avait donc aucune raison d’exclure l’indemnisation, par le bailleur, du trouble commercial causé par l’éviction.
Cass. 3ème civile, 7 décembre 2017 n°15-12578
Fixation du loyer de renouvellement de locaux monovalents
A retenir ! Les dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce relatif aux travaux d’amélioration ne s’appliquent pas au loyer de renouvellement d’un local monovalent
Rappel liminaire : L’article R 145-8 du code de commerce dispose notamment que les travaux d’améliorations des lieux loués au cours du bail « ne sont pris en considération pour la fixation du loyer de renouvellement que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge ».
Il en résulte a contrario que, lorsque le Preneur a assumé le coût des travaux d’amélioration, ceux-ci ne pourront justifier un déplafonnement du loyer au profit du bailleur qu’à l’occasion du deuxième renouvellement suivant la réalisation des travaux. La règle permet au preneur d’amortir ses travaux avant de subir une éventuelle hausse de loyer consécutive à son investissement.
L’affaire commentée : Le preneur exploitait un camping, lequel a été qualifié de local monovalent dès lors qu’il avait été construit en vue d’une seule utilisation. Pour la fixation du loyer de renouvellement, le preneur se prévalait des améliorations qu'il avait financées au cours du bail échu, pour solliciter un abattement.
Motif erroné et surabondant déclare la haute Cour qui rappelle que l’article R 145-8 précité n’est pas applicable au loyer des locaux monovalents. Pour ces derniers, la valeur locative doit être fixée par référence aux usages observés dans la branche d’activité considérée (art. R 145-10 du code de commerce).
L’arrêt est dans la lignée de la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ 1er mars 2000 n°98-14.763 PB).
Cass. civ. 3e, 5 octobre 2017, n°16-18059 FS+PBI
Location-gérance & procédure collective
A retenir ! L’engagement du locataire-gérant, en période suspecte, de supporter le coût des licenciements des salariés attachés au fonds n’est pas nécessairement nul
Rappel liminaire : Lorsqu’un contrat de location-gérance arrive à son terme, le propriétaire du fonds a l’obligation de reprendre les contrats de travail en cours (Cass. Com. 17 déc. 2013 n°12-22.167 F-D). Si les contrats de travail ne peuvent être maintenus, c’est donc en principe à lui, propriétaire du fonds, de supporter le coût des licenciements.
L’affaire commentée : Dans l’affaire soumise à la Cour de Cassation, le propriétaire du fonds et le locataire-gérant ont conclu un accord visant à régler les conséquences de la résiliation de leur contrat de location-gérance. Aux termes de cet accord, le locataire-gérant s’engageait à assumer le coût du licenciement des 11 salariés qu’il avait embauchés en CDI.
Un mois plus tard, le locataire-gérant était placé en liquidation judiciaire et la date de cessation des paiements était fixée à une date antérieure à la date du protocole d’accord, de sorte que ce dernier se retrouvait conclu en période suspecte.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence annule l’engagement précité sur le fondement de l’article 632-1 I-2° du code de commerce, au motif que celui-ci serait déséquilibré (aux termes de l’article 632-1 I-2° du code de commerce : « Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants : (…) 2° Tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l'autre partie ».
Ce faisant, les juges du fonds n’avaient pas retenu l’argument du propriétaire du fonds, selon lequel le locataire-gérant avait commis une faute de gestion en embauchant 11 salariés en CDI et que le coût des licenciements correspondait à son préjudice, consécutif à la faute du locataire-gérant.
La Cour de Cassation censure l’arrêt d’appel : Le locataire-gérant avait l’obligation d’exploiter le fonds « en bon père de famille ». Il fallait en l’espèce rechercher si la conclusion des contrats de travail par le locataire-gérant ne constituait pas, au regard de l’activité du fonds loué, une faute ayant causé un préjudice au propriétaire du fonds.
Ainsi, même conclu en période suspecte, l’accord transférant le coût des licenciements sur le locataire-gérant n’est pas nécessairement déséquilibré et nul. Il convient notamment de rechercher si ce transfert de charges n’a pas une contrepartie comme en l’espèce.
Cass. Com. 8 novembre 2017 n°15-28.962 F-D
Droit des sociétés
A retenir ! Le vendeur de parts sociales, qui répond à la forme conditionnelle à une offre d’achat, n’a pas rendu la vente parfaite. Il n’a fait que poursuivre les pourparlers.
La solution affirmée ici par la haute Cour est dans la lignée de la jurisprudence constante selon laquelle, pour que le contrat soit formé, l’acceptation d’une offre doit être pure et simple.
Dans le même sens, l’article 1113 du code civil issu de la réforme du droit des contrats entrée en vigueur au 1er octobre 2016 précise que la volonté de s’engager « peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ».
Cass. 3e civ. 16 novembre 2017 n°15-12.268 F-D
A retenir ! Une société qui n’a tenu ni comptabilité ni assemblée depuis sa création n’est pas nécessairement fictive.
Dès lors qu’elle a été constituée, immatriculée, que son objet social a été réalisé et la taxe foncière payée, la preuve de la fictivité n’est pas rapportée.
Cass. com. 15 novembre 2017 n°16-20.193 F-D